Créditos UVA, las claves del conflicto hipotecario

¿Qué es un préstamo hipotecario UVA?

Es un préstamo hipotecario en pesos a tasa fija, ajustable por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que refleja el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Los préstamos se toman por una cierta cantidad de UVA, de manera que, en rigor, el beneficiario debe estos “ladrillos” y no un monto concreto de dinero. El mínimo solicitable es 9.200 UVA ($ 450.800 con el CER de ayer); el máximo, 140.000 UVA ($ 6,9 millones).

Hipotecarios UVA: “Fernández va a tener 110 mil familias en la calle”

¿Cuáles son las ventajas de los créditos UVA?

Esta línea de crédito tiene la ventaja de ofrecer una tasa de interés anual fija y favorable con relación a un préstamo convencional. Esto facilita el ingreso al crédito, porque la primera cuota suele ser mucho menor: en enero de 2017, por ejemplo, un crédito por U$S 80.000 pagaba $ 8.500 de cuota inicial en el sistema UVA y $ 16.000 en el subsidiado “Nación Tu Casa”. Ocurre así porque los créditos tradicionales ofrecen una cuota fija que en la Argentina suele licuarse a causa de la inflación.

De manera que en los préstamos convencionales las cuotas iniciales son muy altas a causa de que los bancos se protegen de la descapitalización que implica la licuación de la deuda. Esto no sucede en el caso de los UVA, ya que el valor de la cuota aumenta al ritmo de la inflación.

¿Cuáles son los riesgos de los créditos UVA?

Como el monto nominal del préstamo y las cuotas varían junto con la inflación, los deudores se enfrentan a la posibilidad de que sus salarios no aumenten en la misma proporción que la UVA. De hecho, en las páginas web de la mayoría de los bancos, la oferta de los préstamos hipotecarios UVA incluye un advertencia en letra grande acerca de los riesgos de la operación: “los procesos inflacionarios de la Argentina a lo largo del tiempo muestran que es posible que la inflación alcance niveles elevados”.

Así, lo que sucedió fue que en abril de 2016, cuando el ex presidente del Banco Central Federico Sturzenegger promovió esta herramienta crediticia, lo hizo a partir del supuesto de que la inflación descendería de manera progresiva en los siguientes cuatro años, hasta ubicarse por debajo del 10 % en 2019. Pero la previsión de Sturzenegger resultó falsa y la inflación, que había aumentado de 26,9 % en 2015 (de acuerdo con la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires) a 40 % en 2016 (según el Instituto Nacional de Estadística y Censos, Indec) y descendido a 24,8 % en 2017, retornó su camino ascendente en 2018 (47,6 %) y 2019 (53,8 %).

¿Cómo evolucionó la UVA?

El 31 de marzo de 2016, la UVA nació con un valor de $ 14,05. Equivalía a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de viviendas de distinto tipo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y las ciudades de Córdoba, Rosario, Salta, Paraná y Santa Fé.

Ayer, 30 de enero de 2020, el valor de la UVA estaba en $ 49,00. O sea, desde su lanzamiento la UVA creció 249 %.

¿Cómo impactó la evolución de la UVA sobre los deudores?

El principal problema que enfrentan las personas que tomaron este tipo de crédito (y la población en general) es que el índice de salarios no creció en la misma medida que el IPC. Así, entre octubre de 2018 y el mismo mes de 2019 (último dato que brinda el Indec), el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) subió 41,5 %, nueve puntos por debajo de la inflación acumulada en ese período (50,5 %) y, por lo tanto, también del aumento de la cuota UVA.

En consecuencia, la carga del crédito UVA sobre el dinero disponible en una familia representativa del CVS creció en el último año. Esta es la queja básica de los deudores, que alegan que las cuotas de los préstamos se han vuelto muy difíciles de pagar. Aunque no imposibles: en noviembre solo 781 (0,75 %) de los más de 103.609 créditos hipotecarios UVA otorgados se encontraban en mora, de acuerdo con las últimas estadísticas del Banco Central.

¿Las personas que alquilan pagan menos que los deudores de préstamos uva?

En la CABA, por ejemplo, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes aumentó de $ 6.600 en mayo de 2016 a $ 14.300 en marzo del año pasado, mientras que una cuota UVA promedio (con costo financiero total) pasó, en el mismo período, de $ 6.700 a $ 15.300, de acuerdo con datos de los bancos Nación y Central, el Ministerio de Hacienda de la Nación y la Dirección de Estadística de la CABA. Así, las cuotas de los créditos hipotecarios UVA han seguido una evolución similar a los alquileres, al menos en la Capital Federal.

Si bien la Dirección de Estadística de Tucumán no ofrece datos acerca de la evolución de los alquileres en la provincia, en los clasificados del Colegio de Corredores Inmobiliarios el alquiler de un departamento céntrico de 40 metros cuadrados (m²) ronda hoy los $ 15.000.

En comparación, un crédito hipotecario de $ 2 millones a pagar en 360 meses tenía, con la UVA de ayer, una cuota inicial de $ 19.500. Es el préstamo aproximado que ofrecen los bancos para comprar una vivienda de $ 3 millones (que es lo que cuesta una de 40 m² en los alrededores del centro), ya que la financiación no suele cubrir más del 70 % del precio del inmueble.