Las claves del decreto presidencial para inquilinos y propietarios

El decreto firmado por el presidente, Alberto Fernández, que dispone el “congelamiento” en el valor de los alquileres, la prórroga automática de los contratos y la suspensión de los desalojos durante 180 días -es decir, hasta el 30 de septiembre- generó un sinfín de interrogantes en el ámbito local. “Hubo un impacto fuerte en cuanto a las consultas”, describió el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Fernando Guzmán. Pero remarcó que, si bien desde la entidad trabajan en darle una respuesta a cada pregunta, “las dos partes” deben tener en cuenta que la medida nacional está enmarcada en la pandemia de covid-19. “Ambos deben tratar de ser flexibles. Lo que se busca es que el inquilino no aproveche la situación, y que a su vez el propietario sea comprensivo. Hay que entender lo que está sucediendo en el mundo”, señaló. A través del decreto 320/20, el Presidente amplió las disposiciones de emergencia por el coronavirus. “En este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones”, indica el instrumento nacional. ¿Esto significa que se exime de los alquileres durante seis meses? Guzmán explicó que, en principio, el inquilino puede no abonar el mensual, ya que están suspendidos los desalojos; sin embargo, advirtió que esta alternativa no es aconsejable, en cuanto a que desde octubre se deberá afrontar toda la deuda, más los intereses. En diálogo con LA GACETA, el profesional aclaró ese y otros puntos del decreto 320.

1) Sobre la “suspensión”

¿Los inquilinos dejarán de pagar el alquiler?

El decreto 320/2020 no exime de obligaciones a los inquilinos, aunque sí les da herramientas para minimizar el impacto de la crisis económica. Es decir, quienes estén alcanzados por el instrumento podrán optar por acogerse -sin necesidad de trámite alguno- a la “suspensión” de los aumentos por ajustes previstos en el contrato de locación. Esto da lugar a “deudas por diferencia de precio” (artículo 6 de la normativa), que deberán ser saldadas en un mínimo de tres y un máximo de seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas. Guzmán detalló a modo de ejemplo que si el alquiler de marzo fue $10.000, y en abril se actualizaba hasta $12.000, el inquilino puede continuar pagando el monto inicial hasta el 30 de septiembre. Pero, cuando llegue octubre, tendrá una deuda de $12.000 por el acumulado.

2) Sin eximición

¿Qué sucede si no se abona el mensual?

Guzmán aclaró que los inquilinos mantienen su compromiso mensual. “Si bien está la ‘opción’ de no pagar el alquiler, porque están suspendidos los desalojos (por nuevos juicios) durante seis meses, de todos modos a partir de octubre se deberá abonar la totalidad de lo adeudado, más intereses (el monto estará en línea con la tasa de plazo fijo a 30 días del Banco Nación)”, consignó. En los casos de trabajadores que hayan visto afectados sus ingresos y no puedan completar el monto acordado, el profesional aconsejó dialogar con el propietario para tratar de acordar una suma parcial; con esto, explicó, el inquilino no se verá obligado a abonar todo junto, más intereses, luego de octubre.

3) Otros compromisos

¿La medida alcanza el pago de expensas?

No. El titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios detalló que el decreto 320/2020 no tiene alcance sobre las expensas y los demás servicios y compromisos que, por contrato, recaigan sobre los inquilinos.

4) Ante caducidad

¿Qué ocurre con los contratos que terminan?

En caso de que el contrato de alquiler tenga fecha de finalización en medio de la vigencia del decreto 320/2020 -es decir, hasta el 30 de septiembre-, el inquilino tienen dos opciones. La primera es que, gracias a la medida nacional, puede continuar en el inmueble con una renovación ”automática”, por lo que no es necesario celebrar un otro acuerdo ni convocar a los garantes, entre otros trámites. “Si el contrato terminaba en marzo con $10.000, y el inquilino decide quedarse hasta septiembre, se debe averiguar cuánto es el nuevo precio de alquiler en ese período”, aclaró Guzmán (recordó que la actualización periódica recomendada ronda el 17%). La segunda opción que tiene la persona que alquila si finaliza el acuerdo en este lapso es retirarse y dar por cerrada la relación (verificando las obligaciones contractuales, como pintura y demás). Para ello, advirtió Guzmán, primero debe terminar el aislamiento obligatorio, puesto que no se puede hacer mudanzas.

5) Ingreso necesario

¿Y si el propietario vive de ese cobro?

Para proceder a la suspensión del aumento del alquiler, el inquilino no necesita efectuar planteos, ya que puede acogerse al beneficio de manera automática (el monto queda registrado en los recibos). En cambio, los propietarios que necesitan del cobro del mensual para vivir y buscan que se actualice la suma -y la otra parte no presta acuerdo-, deben acreditarlo de manera formal. En primera instancia, está establecida una mediación obligatoria, aunque luego se puede avanzar por la vía judicial -siempre teniendo en cuenta que están suspendidos los desalojos-. “Entonces, el propietario deberá demostrar que son fondos fundamentales y esenciales para vivir”, dijo Guzmán.

6) Inmuebles abarcados

¿Qué propiedades incluye el decreto 320?

Están incluidos en el decreto 320/200: los contratos de inmuebles destinados a vivienda única -urbana o rural-; de habitaciones para vivienda, como pensiones y afines; de actividades culturales o comunitarias; los inmuebles rurales de pequeñas producciones familiares; las propiedades alquiladas por personas adheridas al régimen de monotributo; los inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por firmas abarcadas por el programa MiPymes (ley 24.467), para la prestación de servicios, comercio o industria; y los contratados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas ante el Inaes.

7) Cierre unilateral

¿Qué pasa si el inquilino quiere rescindir?

Guzmán recordó que sólo el inquilino tiene la opción de rescindir el contrato, y lo puede hacer “cuando lo resuelva”, aunque siguiendo los parámetros del acuerdo (multas y demás compromisos). Aclaró que, durante el aislamiento, no se puede hacer mudanzas, salvo expresa autorización del órgano competente, como la Policía.