Procrear: todo lo que hay que analizar antes de aceptar el crédito

1. -Preámbulo

El sueño de la casa propia fue canalizado por miles de argentinos a través del Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar), que en el último semestre sumó a 90.000 personas entre las seleccionadas para acceder a los nuevos créditos bancarios. Con la promesa de poder acceder a un inmueble, miles de argentinos se inscribieron en el programa pero desconocen algunos detalles que pueden traer algunos dolores de cabeza.

Después de superar la etapa de selección, que ya no es por sorteo sino que se evalúan múltiples variables del grupo familiar, la Administración Nacional de Seguridad Social (Anses) envía por mail las condiciones que deberán cumplir los beneficiarios cuando se dirijan a la sucursal bancaria seleccionada para concretar la operación. Es aquí donde comienzan a surgir algunos detalles, hasta ese momento, desconocidos por la mayoría de los inscriptos.

2. - Costos financieros

Por ejemplo, al momento de la inscripción la Anses aclara que la persona debe contar con un ahorro del 10% del valor del inmueble para el caso de los préstamos de hasta 1.200.000 pesos y del 15% para los de 1.650.000 pesos. A cada uno de estos porcentajes -se informa- se le debe sumar aproximadamente un 5% para gastos de escrituración. Sin embargo, en muchos casos los oficiales de cuenta al atender al cliente detallan que es recomendable tener el 8% y no el 5% reservado para gastos, publicó el diario Cronista.com.

3. - Las tasas de interés

Desde el momento en que se recibió el correo electrónico en el que se anuncia que el beneficiario fue seleccionado, comienzan a correr los 60 días (para la última selección extendieron el plazo hasta el 11 de agosto) para elegir entre 15 bancos adheridos al programa y acercarse al que más le convenga por diferencias de tasas en el crédito a otorgar. La tasas son relativamente similares entre las entidades y la diferencia más grande está en si la persona tiene o desea depositar su sueldo en la entidad.

En este último caso, la tasa se puede reducir cerca de dos puntos porcentuales. En caso de decidir por una entidad en la que el beneficiario no deposite el sueldo, la tasa será mayor, pero además se deberá mantener una cuenta hasta que se termine de pagar todo el crédito. Costos que deben ser tenidos en cuenta. Otro de los puntos que se deberán analizar es que algunos bancos exigen la contratación de un seguro de vivienda, que empieza a ser cobrado antes de que la persona adquiera la casa. El costo de ese seguro arranca en los $ 150 mensuales.

4. - Los préstamos

Del valor de la propiedad que se elija, la persona debe poner el 10% (con eso se puede reservar la propiedad), el gobierno otorga un subsidio que varía de acuerdo al monto del crédito solicitado y a si la persona tiene hijos menores a 25 años a cargo o no. El resto del dinero lo completa el banco, que puede otorgar hasta el 70% del valor de la propiedad elegida.

Por ejemplo, en el caso de un beneficiado soltero y sin hijos a cargo y que elige una propiedad de hasta $ 1.200.000, la persona deberá poner $ 120.000 (ahorro), el Estado le otorga el subsidio no reembolsable por $ 300.000 y el préstamo del banco es por los $ 780.000 restantes. En este caso el monto cubierto por la entidad crediticia no será del 70%, sino del 53,8%.

5. - Gastos administrativos y comisiones

Luego de conseguir el 10% para el anticipo, sumar el monto aportado por el crédito y el subsidio del Gobierno, el beneficiario debe tener en cuenta que le faltan los gastos por la operación: la comisión de la inmobiliaria ronda entre el 4% y el 6%, que sí se suma a los gastos administrativos, el monto total de porcentajes, en muchos casos desconocidos, rondarían el 12%.

6. - La devaluación del peso

La evolución del tipo de cambio o, simplemente, la devaluación del peso es otro de los puntos que los elegidos por el Procrear deberán tener en cuenta. El 12 de junio, fecha en la que se realizó la última selección, el dólar estaba a $ 16,18 para la venta mientras que, poco menos de un mes más tarde, ese valor pasó a $ 17,29. Esa diferencia en el tipo de cambio será crucial para determinar el valor de la propiedad que se puede adquirir, ya que el préstamo es en pesos y los precios de las propiedades, casi siempre, en dólares.

Por ejemplo, con un $ 1.200.000 al momento de realizarse la selección, el beneficiado podía acceder a una propiedad de hasta u$s 74.000. Sin embargo, con la disparada del dólar en el último mes, el mismo crédito alcanza para comprar una vivienda de hasta u$s 69.000. Como si fuera poco, el beneficiado deberá lograr que quien vende la propiedad acepte que la operación se realice en pesos.

7. - La presentación de los papeles

Luego de seleccionar el banco y que la persona presente su documento, el código enviado por mail y recibos de sueldo o constancia de monotributo, el oficial de cuentas le otorgará una serie de papeles y planillas a completar para presentar luego y así darle vía formal al inicio del crédito. En dichas planillas, que funcionan como declaración jurada, se preguntan datos sobre la situación patrimonial personal y familiar, condiciones de vivienda y de salud (peso, altura, si posee con enfermedades y si en el último año bajo o subió de peso).

Al momento de evaluar la capacidad de pago del crédito, desde el banco se analizarán las deudas con las que cuenta esa persona. Es así que también los gastos en la tarjeta de crédito pueden ser clave a la hora de evaluar la viabilidad del préstamo.

Una vez completados y presentados todos los papeles en la entidad (se tiene hasta 60 días) el oficial de cuentas informa, de manera informal, que el aviso de aprobación o no de crédito tarda aproximadamente dos meses.

En caso de que el banco apruebe el crédito, desde ese momento la persona tendrá 6 meses para elegir la propiedad que desee y se adapte a lo solicitado y avisarle al banco. Durante el largo proceso de adjudicación, el beneficiario se encontrará con múltiples requisitos y porcentajes desconocidos, que pueden ser determinantes para que el sueño de la casa propia se haga realidad o quede trunco.